Servitù prediali: diritti e doveri tra vicini

La convivenza tra proprietari di terreni confinanti può dare origine a numerose questioni legate all’uso delle proprietà. Tra gli strumenti giuridici che regolano questi rapporti troviamo la servitù prediale, prevista dal Codice Civile italiano (artt. 1027 e seguenti) per garantire l’uso di un fondo in favore di un altro. Comprendere i diritti e i doveri legati a queste servitù è fondamentale per prevenire conflitti tra vicini e per tutelare correttamente il proprio patrimonio.

Che cosa sono?

Le servitù prediali consistono in un diritto reale che grava su un fondo (detto “servente”) a beneficio di un altro fondo (detto “dominante”). In pratica, un proprietario può avere il diritto di utilizzare parte della proprietà altrui per scopi specifici, come passaggi pedonali, canalizzazioni, scarichi o condotte.

A differenza delle servitù personali, che spettano a una persona specifica, la servitù prediale segue il principio che il beneficio spetti al fondo dominante e non al proprietario in quanto tale. Questo significa che, anche in caso di vendita del fondo dominante, il diritto di servitù rimane valido e trasferibile con la proprietà.

Tipologie

Le principali tipologie di servitù prediali sono:

• di passaggio: consente di attraversare il fondo altrui per raggiungere una strada pubblica o una proprietà isolata;
• di uso: permette di attingere acqua, installare cavi o condotte, oppure scaricare acque reflue;
• legali: derivano direttamente dalla legge, ad esempio per edifici costruiti prima di determinati vincoli urbanistici o in caso di isolamento del fondo;
• volontarie: nascono da accordo tra proprietari, formalizzato in scrittura privata o atto notarile.

Ogni servitù prediale è regolata da specifici limiti di intensità, modalità e scopo, stabiliti dalla legge o dall’accordo tra le parti.

Diritti e doveri dei proprietari

Il proprietario del fondo dominante ha diritto a utilizzare il fondo servente secondo quanto stabilito dalla servitù, senza alterarne eccessivamente la destinazione o arrecare danno. Deve evitare abusi e rispettare i limiti concordati o previsti dalla legge.

Il proprietario del fondo servente, invece, ha il dovere di tollerare l’uso previsto e di non ostacolare il godimento della servitù. Può intervenire solo se il fondo dominante supera i limiti dell’uso consentito o se vi sono danni derivanti dall’esercizio della servitù.

Costituzione e modifiche delle servitù

Le servitù prediali possono nascere per diversi motivi:

• Accordo tra le parti: redatto in forma scritta, preferibilmente davanti a un notaio;
• Usucapione: uso continuativo, pacifico e pubblico del fondo per venti anni;
• Destinazione del padre di famiglia: quando il fondo dominante e servente erano originariamente di uno stesso proprietario;
• Disposizione della legge: ad esempio servitù di scarico acque o passaggio obbligatorio in caso di isolamento del fondo.

Modifiche o estinzioni richiedono generalmente un accordo tra le parti o un provvedimento giudiziale, soprattutto in caso di conflitti.

Consulenza professionale

Poiché possono generare controversie tra vicini, è consigliabile rivolgersi a un notaio o a un avvocato specializzato. Il professionista verifica la regolarità dell’atto, chiarisce i limiti e i diritti delle parti, redige contratti conformi al Codice Civile e tutela gli interessi di entrambe le parti.